임대차 협상

안녕하세요 소너본입니다.
 
이번 블로그 글은 임대차 협상에 대한 내용을 공유하고자 합니다.
상권분석을 통해 특정한 입지가 선정되면 소매업체는 임대차의 유형과 조건 등 수많은 의사결정을 통해 입지선정을 마무리 해야 합니다.
 
첫번째로 임대차의 유형인데요
임대차에는 비율에 다른 임차수수료와 고정 임차료 등 두가지 유형이 있습니다.
 
먼저 임대 수수료 Percentage rent입니다.
유통업체들 백화점이나 마트, 복합몰 등에서 일반적으로 사용하는 임대차방식으로 임차인들은 월 매출액의 일정 비율을 임대수수료 지불하는 방식입니다.

 
 
대부분의 유통업체 임대인들은 비율 리스를 선호하는데요.
왜냐하면, 유통업체들은 한정된 공간에서 최대의 임대효과를 내야합니다.
그러기 위해서 유명한 브랜드와 업체를 지속적으로 소싱 해야하고 유명한 브랜드들은 한정된 면적에서 각각 효율적으로 최대의 매출을 발생시키기 때문입니다.
 
예를 들어 15평의 공간에 300만원 고정 임대료를 책정하면 매출이 적든 많든 300만원으로 임대료는 끝이지만
어느 우수한 브랜드에 15%의 임대수수료를 책정하고 그 브랜드가 월에 3,000만원의 매출만 올리게 되도 임대수수료는 450만원이기 때문에 임대를 주는 유통업체의 입장에서는 굉장한 이득입니다.

 
임차인, 그러니까 브랜드 입장에서도 리스크가 적은 것이 임차를 하려는 공간이 신규 쇼핑몰인 경우, 그 브랜드가 해당 쇼핑몰에 입점하여 얼마의 매출을 올릴지 알수 없기 때문에 매출이 많든 적든 매출 베이스로 임차수수료가 나가는 수수료 비율은 동일하기 때문에 만일 매출이 적을 때 임대료로 인한 타격이 적을 수 있습니다.
이렇듯 매출액 상승이나 물가 상승에 의해 임대료가 상승 혹은 하락할 때, 양쪽 모두에게 공정하기 때문에 유통업체에서는 해당 방식을 선호합니다.
 
이 임대수수료 계약에는 여러가지 옵션이 붙을 수 있는데요
상한가 비율 리스는 임대인이나 소유주에게 상한가를 정해놓고 매출액의 비율에 따라 임차료를 지불하는 방식입니다. 상한가 비율 리스 계약은 일정한 수준의 매출액 이상일 경우에도 정해진 임차료만 지불함으로써 소매업체의 높은 성과를 보장하고 있다.
하한가 비율 리스 계약 Min Guarantee라고 불리는데요. 이 옵션이 유통업체에서 많이 사용하는 옵션입니다. 소매업체의 매출액과는 관계없이 정해진 최소한의 임대비용을 지불하는 유형이다.
또 다른 유형의 비율 리스 방법으로는 매출에 대한 비율을 적용하지만 매출이 상승할 때마다 임대료가 감소하는 비율 리스 계약이 있습니다.
예를 들어, 소매업체는 매출이 8천만원까지는 4%를 지불하고, 8천에서 1억미만은 3.5%, 매출이 1억원 이상이 되면 3%의 임대료를 지불하는 방식도 있습니다.
상한가 비율 리스 방법과 같이 이동비율리스 계약 방법은 높은 수익을 내는 소매업체를 대상으로 합니다.
 
두 번째 기본적인 유형으로는 고정 임대료가 있습니다.
소매업체들은 계약기간 동안 월별로 일정한 액수의 금액을 지불하는 임대차 계약입니다.
일반적으로 로드샵 상가를 임대할 때 대부분 고정 임대료로 진행합니다.

 
일반적으로 유통업체 그러니까 백화점, 마트, 복합쇼핑몰, 아울렛 등은 임대수수료 방식으로 계약이 많이 진행이 되고
일반상가나 로도샵의 경우 고정임대료로 대부분 진행이 됩니다.
하지만 스타벅스나 큰 면적을 사용하면서 매출 단위가 크게 높지 않은 F&B 브랜드들은 임대수수료 방식을 선호합니다.
외국의 경우는 리테일 업체들의 경우 Percentage Rent 방식이 일반적이어서 임대수수료 방식을 선호하는 추세입니다.