입지의 특성 - 1. 배후세대

1. 입지 특성

점포입지평가의 첫번째는 입지의 특성입니다.

 

점포의 매출액과 입지의 선정에 영향을 주는 네가지 개 요인이 있는데요

①배후세대 ② 입지의 교통 흐름과 접근성, ③ 주차 공간, ④ 점포 외관 등이 그 요인 입니다.

 

 

첫번째로 배후세대입니다.

유통업태를 출점할 때 가장 먼저보는 것이 인구통계학적 수치인데요.

이런 인구통계학적 근거는 행정안전부 사이트의 주민등록 인구통계에서 쉽게 확인할 수 있습니다.

 

 

우리나라의 경우 17개의 광역지자체가 있는데요.

1개의 특별시 서울특별시이고

6개의 광역시, 1개의 특별자치시-세종, 1개의 특별자치도-제주

8개의 도가 있습니다.

 

대형마트 출점 기준 배후세대

일반적으로 대형마트를 출점하기 위해 후보지 3~5km 반경 내에 인구 약 15~20만명을 배후세대로 출점에 대한 계획을 세웠을 때 적정한 수익성을 담보할 수 있습니다.

2020년 기준 대형마트 매장수는 이마트 159개, 홈플러스 140개, 롯데마트 118개입니다.

2021년 6월 기준 우리나라 15만명 이상 도시는 60개, 20만이상 도시는 52개입니다.

이마트 기준으로 서울에 약 30개의 매장이 있는데 인구 30만명당 매장 1개가 있는 셈입니다.

대한민국 전체 인구가 22년 8월 기준으로 5,155만명 정도 되니까 이마트 기준으로는 평균적으로 인구 32만명당 1개 매장이 있는 셈입니다.

평균적으로는 이렇고 대형마트의 매장수 기준으로 보면 우선 인구 15만명이상의 도시에는 대부분 출점이 되어있습니다. 그리고 단일도시 단위로는 15만명이 넘지 않지만 지역의 중심 지역이고 광역단위로 총인구가 기준인구에 유사하다면 출점을 진행하기도 합니다.

 

백화점 출점 기준 배후세대

 

마트의 기준은 이렇게 되고 백화점의 경우는 더욱 더 인구 밀집적인 지역에 위치합니다.

백화점은 ‘돈이 될 만한’곳에 들어서는 것을 기본으로 합니다..

문제는 ‘돈이 될 만하다’는 기준. 과거에는 ‘점포 한 곳당 배후인구 60만~70만 명 이상’이 불문율이었습니다.

백화점 상권 범위는 점포 한 곳당 반경 3~5㎞를 기본으로 한다. 이 안에 적어도 60만~70만 명 이상의 인구가 거주해야 백화점 점포 한 곳이 들어설 만하단 얘기입니다.

이를 뒷받침하는 학설 중 하나에 ‘허프(Huff) 이론’이 있는데요. 허프 이론은 ‘고객이 소매업체(백화점)를 찾을 확률은 매장 면적이 넓고 위치가 가까울수록 커진다’는 내용이 골자입니다.

 

일반적인 소매점 그러니까 커피전문점이나 베이커리 같은 경우는 상권에 따라 가감이 있겠지만 상권을 일반적으로 500m 정도 기준으로 설정을 합니다.

그 안에서 주거 인구수와 직장 인구수를 구해서 각 매장마다 배후세대를 설정을 하는데요.

오피스 상권의 경우 주거인구수 보다는 직장인구수를 더 중요하게 봐야하고 주거상권의 경우 주거 인구수를 주의깊게 봐야합니다.

대학가 상권의 경우 그 대학의 재학생 규모를 봐야하구요

마트나 백화점은 상권을 크게 보는 경향이 있지만 커피나 베이커리 같은 경우는 기준을 다점포 출점을 목표로하는 브랜드가 많기 때문에 브랜드 마다 손익분기점 기준을 정하고 기준에 맞게 출점을 진행합니다.

브랜드 베이커리 같은 경우는 주거상권에 많이 출점하는데 배후세대 2만~3만명 기준으로 출점을 진행하기도 합니다.