임대차계약 - 1. 임차보증금, 임차료, 관리비

이번 블로그글은 임대차계약 세부내용에 대해 알아보겠습니다.

 

점포를 임차하는 행위는 다양한 임차 관련 비용을 발생시키는데요.

그리고 이러한 비용은 곧 사업의 주요 원가가됩니다

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임차 관련 비용은 권리금, 임차보증금, 월임차료, 관리비 등 네 가지로 분류할 수 있으며, 세부적인 내용을 살펴보면 다음과 같습니다.

 

1) 임차보증금

 

임차보증금은 '타인의 부동산 또는 동산을 월세 등의 조건으로 사용하기 위하여 지급하는 보증금'을 의미합니다.

보통 사업을 위한 임대차계약 시점에서 향후 매월 후불로 지급하게 될 월임차료의 지급을 보증하기 위한 목적으로 일시에 임차인이 임대인에게 지불하는 보증금의 성격을 갖습다.

따라서 임차인이 월임차료, 관리비 등을 연체하는 경우 임차보증금에서 차감하게 됩니다.

임차보증금은 통상 1~2년 임차료의 합계금액 정도가 됩니다.

 

 

2) 임차료

 

당사자의 일방이 상대방에 대해서 어떤 물건의 사용 및 수익을 허용하고 상대방이 이에 대해서 대가를 지불할 것을 약정하는 것에 의해서 성립된 계약을 일반적으로 임대차라고 하고,

이 임대차에 의하여 임차인이 임대인에게 지급하는 대가의 총칭을 '임차료'라고 합니다.

이때 임차료는 통상 한 달에 한 번씩 지불하는 것이 상관례이므로 월임차료라는 표현을 사용합니다.

그리고 이와 같은 임차료는 임대인 입장에서 본다면 월임대료가 됩니다.

 

일반적으로 계약일로부터 1개월 이후부터 임차인이 임대인에게 지불하게 되는 점포의 사용대가로 외식사업자의 경우 식재료비와 인건비 다음으로 큰 비중을 차지하는 비용인데요

외식업의 경우 월임차료는 일주일치 매출액의 50%를 초과하지 말 것을 권장하고 있습니다.

즉, 월매출액의 12%를 초과하지 않는 범위 내에서 점포를 임차해야 한다는 것입니다.

물론 이런 권장사항이 꼭 지켜져야 하는 것은 아니므로 자신의 상황에 따라 적절하게 고려하면 됩니다.

 

월임차료 금액은 통상 부가가치세를 포함하지 않은 금액이므로 예를 들어, 월임차료가 300만 원이라고 한다면, 임차인이 실제 지불할 금액은 부가가치세 10%를 포함한 330만 원이 됨을 잊지 말아야 합니다.

물론 임차료와 함께 지불한 부가가치세는 매입세액이 되어 향후 사업을 통해 발생한 부가가치세 매출세액에서 공제받을 수 있습니다.

 

3) 관리비

 

다음은 관리비입니다.

관리비는 '건물이나 시설의 관리에 관한 비용'을 의미합니다.

이를 구체적 항목으로 살펴보면 감가상각비, 지대, 차입금 이자, 공과금, 수선비, 보수 점검비, 운전 · 청소비, 인건비, 동력용 수도광열비, 용도품비, 잡비 등으로 이루어지는데요.

 

대규모 집합건물의 경우 규모가 클수록 단위 면적별 관리비가 많이 산정되는 경우가 있습니다.

따라서 임대차계약 전에 자세히 파악하고 비교하여 타 건물에 비하여 과다하지 않은지 판단해야합니다.

점포를 임차하는 경우 관리비가 있는지, 만약 관리비를 지불해야 한다면 기본금액이 얼마이고 수도광열비 등과 합산되어 납부하는 것인지 등 세부적인 내용을 확인하는 것이 필요합니다.

경우에 따라서는 점포의 월임차료보다 월관리비가 더 많이 지출되는 경우가 있다.

대형 건축물의 점포일수록 관리비가 비싸고, 소규모 건물의 경우 별도의 관리비가 없는 경우가 있습니다.

 

예를 들어서 각 임차면적 60평, 전용면적 40평 동일 규모의 점포를 임차하여 경쟁하는 A와 B의 두 개의 점포가 있다고 가정해 보면.

A점포는 평당 기본관리비가 10,000원이라서 매달 60만 원의 기본관리비를 납부하지만

B점포는 관리비가 없어서 추가로 지불하는 비용이 60만 원 절감됩니다.

따라서 두 점포의 경쟁력에서 점포는 큰 타격을 받게 되는데요.

왜냐하면 B점포는 절감되는 비용으로 가격인하를 하거나, 음식의 품질을 높이거나, 추가적인 판매촉진 활동을 할 수 있기 때문입니다.